Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk

Alanya ve çevresinde kira ilişkisi, hem konut hem işyeri tarafında yoğun bir uyuşmazlık kaynağı. Turizm sezonuna bağlı kiralamalar, uzun süreli konut kiraları ve ticari işletme kiraları aynı bölgede iç içe geçiyor. Kira bedelinin güncellenmesi, ödenmeyen kiralar ve tahliye talepleri en sık karşılaşılan başlıklar.

Bu uyuşmazlıkların hukuki yolu 2023'te değişti. 5 Nisan 2023 tarihli 7445 sayılı Kanunla Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na 18/B maddesi eklendi ve 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartı hâline geldi. Artık doğrudan dava açmak mümkün değil.

Hangi uyuşmazlıklar kapsama giriyor?

Maddedeki "kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar" ifadesi geniş yorumlanıyor. Sözleşmenin kurulmasından sona ermesine, sona ermenin sonuçlarına kadar bütün aşamalar kapsam içinde. Uygulamada en sık karşılaşılanlar şunlar:

• Ödenmemiş veya eksik ödenmiş kira bedellerinin tahsili
• Aidat ve ortak gider alacakları
• Kira bedelinin tespiti ve yeniden belirlenmesi
• Kira bedelinin uyarlanması talepleri
• Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davaları
• İki haklı ihtar nedeniyle tahliye
• İhtiyaç nedeniyle tahliye
• Kiralanana verilen zarar nedeniyle tazminat
• Depozitonun iadesi

Kapsam dışında kalan tek hâl

Kanun bir istisna getiriyor: kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler. Bunun gerekçesi, İcra ve İflas Kanunu'ndaki bu yolun kendi içinde alacaklıya hızlı bir mekanizma sunması.

Yani kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle doğrudan icra takibi başlatılabilir; takip öncesinde arabulucuya gitmek gerekmez. Aynı şekilde takibe itiraz üzerine icra mahkemesinde açılacak itirazın kaldırılması talebi de arabuluculuğa tabi değil.

Tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız icra takibinde borçlu imzaya itiraz ederse, uyuşmazlık sulh hukuk mahkemesine taşınır. O aşamada da arabuluculuk başvurusu zorunlu hâle gelir.

Süreç nasıl işliyor?

Başvuru, adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına yapılır. Yetkili büro, kural olarak taşınmazın bulunduğu yer veya karşı tarafın yerleşim yeri adliyesindeki bürodur. Başvuru harca tabi değildir.

Büro, sicile kayıtlı arabulucular arasından görevlendirme yapar. Arabulucu tarafları davet eder, ilk toplantıda süreci ve tarafların haklarını anlatır, ardından müzakere başlar.

Süreç boyunca zamanaşımı ve hak düşürücü süreler işlemez. Arabuluculuk bürosuna başvurulduğu andan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen süre bu bakımdan durur. Anlaşmama hâlinde süreler kaldığı yerden işlemeye devam eder.

Anlaşma sağlanırsa

Taraflar anlaşırsa anlaşma belgesi düzenlenir. Kira uyuşmazlıklarında bu belge için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Taşınmazla ilgili belgelerde şerh, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Şerh alındıktan sonra belge, mahkeme ilamı niteliğinde bir belge hâline gelir ve doğrudan icraya konulabilir.

Bu, uygulamada önemli bir avantaj: tahliye üzerinde anlaşan taraflar, kiracının taşınmaması hâlinde yeniden dava açmak zorunda kalmaz.

Anlaşma sağlanamazsa

Arabulucu anlaşamama son tutanağını düzenler. Davacı, dava dilekçesine bu tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğini eklemek zorundadır. Eklenmezse mahkeme bir haftalık kesin süre verir; yerine getirilmezse dava usulden reddedilir.

Ücret nasıl belirlenir?

Anlaşma sağlanamazsa dava şartı arabuluculukta ilk iki saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır. İki saati aşan kısım taraflarca eşit ödenir.

Anlaşma sağlanırsa ücret, tarifenin kademeli yüzdelerine göre hesaplanır ve anlaşma bedeline bakılmaksızın 9.000 TL'den az olamaz. Kira uyuşmazlıklarında matrahın nasıl belirleneceği ayrıca düzenlenmiş durumda: tahliye talepli uyuşmazlıklarda bir yıllık kira bedelinin yarısı, kira tespiti uyuşmazlıklarında tespit olunan kira farkının bir yıllık tutarı esas alınır.

Somut tutarı arabuluculuk ücreti hesaplama sayfasından görebilirsiniz.

Başvurudan önce hazırlanması gerekenler

Müzakere masasında elinizde belge olması, sürecin üç hafta içinde sonuçlanma ihtimalini belirgin şekilde artırır. Belgesiz bir başvuru, çoğu zaman anlaşmama tutanağıyla sonuçlanır ve dava aşamasına geçilir.

Kiracı ve kiraya veren açısından ne anlama geliyor?

Kiraya veren için arabuluculuk, sulh hukuk mahkemelerindeki iş yükü nedeniyle uzun süren tahliye davalarına kıyasla hızlı bir seçenek. İcra edilebilirlik şerhi alınmış bir anlaşma belgesi, dava sonunda elde edilecek ilamla aynı işlevi görüyor.

Kiracı için ise süreç, tahliye tarihini ve varsa birikmiş borcun ödeme planını birlikte belirleme imkânı sunuyor. Mahkeme kararında böyle bir esneklik bulunmuyor.

Her iki taraf açısından da dikkat edilmesi gereken nokta aynı: ilk toplantıya geçerli bir mazeret göstermeksizin katılmamanın yargılama giderleri bakımından sonuçları olabilir. Bu konudaki düzenleme yakın dönemde anayasal denetime konu olduğundan, güncel durumun somut olayda değerlendirilmesi gerekir.